Разбираемся в семейных вопросах при продаже квартиры

Каждый, реализуя алгоритм продажи квартиры, сталкивается с вопросом: «Что мне нужно сделать и какие документы для этого необходимы?». Кроме обычной документации на квартиру (таких как справки из БТИ и ЖЭКа, оценивающих недвижимость и документов, удостоверяющих личность) вам нужно будет уладить это так же и на семейном уровне.

По законодательству, чтобы совершить сделку вам так же понадобится согласие супруга и его официально заверенное разрешение если жилплощадь является нажитым в браке, а также разрешение детей. Кроме нужно согласовать данный вопрос с остальными прописанными жильцами, которые часто бывают несговорчивыми и не подлежат выписке и выселению по особым причинам. Вы должны знать, что делать чтобы продать квартиру с прописанными жильцами и как это сделать без их разрешения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-93. Это быстро и бесплатно!

Эти вопросы не менее важны при продаже квартиры в совместной собственности и ответы на них намного упростят данную процедуру.

Согласие супруга

Согласие мужа или жены не требуется если квартира была получена путем безвозмездных сделок (по наследству или в дар) или приобретена за собственные сбережения, премии или награды. Но есть нюанс – если был подписан брачный контракт, в котором прописано что наследство и все подарки считаются совместными, то согласие супруга требуется обязательно!

Согласие супруга при продаже квартиры в обязательном порядке требуется в случае если имущество приобреталось в браке, так как имущество принадлежит обеим супругам в равных долях. При этом не имеет значения на кого из супругов оформлена квартира и кто вносил оплату. Если квартира была приобретена с помощью возмездных сделок в браке на одного из супругов, то второй имеет законное право на это имущество.

Даже при расторжении брака и долговременном нахождении имущества у одного из супругов при продаже требуется согласие второго!

Исключением, при котором продажа может произойти без согласия второго супруга может являться соответствующее условие подписанного брачного контракта либо если второй супруг признан умершим или без вести отсутствующим.

Если продавец в момент покупки квартиры не прибывал в браке и не проживал с кем-то семьей он пишет соответствующее заявление у нотариуса. Имущество, которое было приобретено до вступления в брак принадлежит продавцу на правах личной частной собственности. В данном случае продавцу не требуется согласие супруга.

Продажа квартиры супругу (жене или мужу) возможна, но есть несколько нюансов которые вы должны знать. Если второй супруг прописан в квартире, то продавец может продавать только свою долю, либо преподнести ее в дар. Если же жилплощадь была приобретена до брака и покупатель супруг, то после завершения купли-продажи данное имущество становится общее нажитым в браке.

Еще один небольшой нюанс на который стоит обратить ваше внимание — в случае если третье лицо владеет частью продаваемого имущества, то продавец обязан известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть и указать все условия и цену сделки. Если участники долевой собственности не выявят желание купить или не приобретут продаваемую долю, то продавец в праве заключать договор купли-продажи с любым лицом.

Если при продаже доли преимущественные права на покупку были нарушены, то участник долевой собственности может обжаловать результат купли-продажи в суде в течения трех месяцев. Ознакомьтесь в этой статье с тем, как происходит купля-продажа доли в квартире.

Особо жестких требований к согласию супруга на продажу нет. Составляется оно не сложно, однако есть список информации, которую стоит обязательно включать в него – наименование объекта продажи, паспортные данные супругов, данные свидетельства о браке, срок во время которого разрешение действует.

Согласие обязательно заверяется у нотариуса, там же вы можете получить форму типовую для данного разрешения, а также обговорить дополнительные пункты. Образец можете скачать тут.

Разрешение на продажу

Если вы собираетесь продавать квартиру, в которой прописаны дети не достигшие совершеннолетия или если ребенок является совладельцем либо владельцем, то совершить данное действие возможно только получив соответствующее согласие опеки на продажу квартиры. Именно они решают насколько соблюдаются права детей, не достигших совершеннолетия, в том числе жилищные. По законодательству, лица, участвующие в сделке должны иметь необходимый объем гражданской дееспособности.

Иногда бывают случаи, когда приходится покупать квартиру по переуступке прав.

Расторжение трудового договора с несовершеннолетним обладает специфическими особенностями, о которых вы можете прочитать здесь.

Чтобы узнать, как рассчитать оплату больничного листа, переходите сюда https://urist.club/labor/employee/raschet-bolnichnogo-lista.html.

Продажа происходит в непосредственном присутствии второго супруга или при наличии заверенного нотариусом письменного согласия собственника. Так же если супруг продавца намеренно уклоняется от дачи своего согласия на продажу квартиры, то он будет уведомлен через нотариуса заявлением, в котором будет указано:

Продажа квартиры без соглашения прописанных жильцов возможна, но стоит заметить несколько нюансов. Например, если данная жилплощадь досталась владельцу путем приватизации, а прописанные в тот момент жильцы отказались от приватизации то за ними закреплено право пожизненного проживания в этой квартире.

Немаловажным представляется тот случай, когда квартира приватизирована и ребенка пытаются выписать в квартиру с меньшей квадратурой – это вполне могут расценить как нарушение прав ребенка.

Документы

Документы нужные для органов опеки и попечительства:

• свидетельство о рождении (оригинал и ксерокопия);
• свидетельство о браке либо о расторжении брака, либо правка, что мать является одиночкой (оригинал и ксерокопия);
• идентификационные номера всех собственников продаваемой квартиры (оригинал и ксерокопия);
• заявление обоих родителей (заявление второго родителя не нужно если он числится умершим, признан без вести пропавшим либо лишен родительских прав);
• заявление от ребенка (пишется вручную непосредственно каждым членом семьи возрастом старше 10 лет);
• документы БТИ на обе квартиры (из которой производится выписка и в которую производится вписка);
• форма 3 из ЖЭКа продаваемой и приобретаемой квартиры (и ксерокопия).

Налоги

Уплата налога при продаже квартиры зависит от специфики объекта, количества продаж и от того как скоро владелец приобретет право собственности на этот объект. При отчуждении от недвижимости налогоплательщик получает денежную компенсацию – доход. Для вычисления налога на продажу доход определяется, отталкиваясь от цены, указанной в договоре, но не меньше оценочной стоимости недвижимости.

Кроме данного налога при оформлении сделок через нотариуса приходиться платить и за другие услуги такие как:

• государственную пошлину или оплату за совершение нотариальных действий;
• сбор на пенсионное страхование.

Если же сделка осуществляется через государственного нотариуса уплачивается налог – государственная пошлина в размере 1% от цены, указанной в договоре.

Цена объекта договора устанавливается по соглашению обеих сторон, но она не может быть меньше балансовой стоимости, указанной в выписке из реестра, выдача которой происходит в БТИ.

Некоторым категориям предоставляют льготы при уплате пошлины. Освобождаются от нее такие категории граждан:

• ветераны Великой Отечественной войны;
• инвалиды 1 и 2 групп;
• граждане, пострадавшие от последствий Чернобыльской катастрофы первой и второй группы;
• граждане, пострадавшие от последствий Чернобыльской катастрофы третей группы при условиях постоянного проживания в зоне повешенной радиоэкологического контроля и прожившие или проработавшие в зоне отселения после 1 января 1993 более двух лет;
• граждане, пострадавшие от последствий Чернобыльской катастрофы четвертой группы при условиях постоянного проживания в зоне повешенной радиоэкологического контроля и прожившие или проработавшие в зоне отселения после 1 января 1993 более четырех лет.

Продажа с прописанными жильцами

Встречаются случаи продажи квартир с прописанными в них жильцами, которые из-за ряда причин либо не могут, либо не хотят выписываться. Продавцу с покупателем нужно знать, что важным условием в договоре есть перечень тех, кто сохраняет за собой права на пользование продаваемой квартирой. В договоре четко должны быть указаны их права на пользование данным жилым помещением.

Если продавец добросовестный, то он обязательно сообщит покупателю о прописанных жильцах. В противном же случае это можно выявить методом предпродажной проверки документов в агентстве недвижимости. Самой же оптимальной ситуацией для продавцов и покупателей является та, когда жильцы сами выписываются и освобождают жилплощадь прописываясь по новому адресу.

Бывают так же случаи, когда жители не выписываются, но и не проживают дальше в квартире. Такая ситуация может сыграть злую шутку с вами – за некоторые коммунальные услуги мы платим не по квадратным метрам, а по количеству прописанных жильцов.

Такие случаи возможны если, например, жилец прописанный в квартире проживает в другой стране. В этом случае есть три варианта:

• жилец обращается в консульство по месту проживания и там оформляет выписку;
• новый владелец обращается в суд с заявлением;
• прописанный жилец высылает заверенное согласие о выписке.

При ситуации в которой прописанный жилец отказывается добровольно выписываться после смены владельца квартиры можно обратиться к жильцу с просьбой и провести переговоры либо обратится в суд.

Выписка

При продаже квартиры не последним делом является выписка старых жильцов (взрослых и детей) во избежание различных конфликтов и судовых разбирательств.

Далее рассмотрим какие же документы вам понадобятся при выписке из квартиры:

• заверенная нотариально копия договора отчуждения;
• заявление ЖЭКа;
• паспорта собственников (свидетельство о рождении для прописанных несовершеннолетних);
• выписка из военкомата для военнообязанных; — справки об отсутствии задолженности.

Стоит учесть так же что военнообязанным нужно выписаться до совершения сделки купли-продажи так как для выписки ему нужно сняться с учета, а этого не произойдет пока будет мало известно о месте новой прописки. В случае потери военного билета так же могут возникнуть проблемы с выпиской.

Выписка происходит по четырем вариантам:

• путем прописки на новое место проживания;
• выписка по доверенности;
• выписка «в никуда»;
• выписка через интернет на сайте госуслуг.

Выписываться при прописке на новое место заранее не обязательно. Достаточно прописаться на новом месте и вас автоматически выпишут со старого места прописки. При простой выписке вы должны отправиться в паспортный стол и подать заявление.

Третий вариант по доверенности актуален если вы по какой-то причине не можете этого сделать сами. В таком случае это может сделать другой человек, на которого оформленная нотариально заверенный документ – доверенность.

Есть так же определенная категория граждан неприкосновенных при выписке и выселении – жильцы квартир, отказавшиеся от приватизации, но имели на тот момент равные права с лицом, приватизировавшим жилплощадь.

Граждане передавшие свое жилье плательщикам ренты тоже неприкосновенны при выписке. Помимо получения компенсаций, получатель может проживать на указной жилплощади если это не перечит закону. Выселить и снять с регистрационного учета этих граждан без изъявления на то их воли не является возможным. Только собственное желание может заставить их покинуть занимаемую жилплощадь.

Перед началом любых процедур вам следует узнать, как происходит общий порядок оформления продажи квартиры.

Установленный порядок продажи квартиры может вам и не понравится. От этого он не изменится.

Если вам нужно скачать бланк акта выполненных работ, то вы сможете это сделать на этой странице.

Перейдя по этой ссылке, вы сможете узнать, как правильно заполнить форму 4-ФСС.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: