Продажа квартиры: часть первая

Так сложились жизненные обстоятельства, что нам нужно было продать двухкомнатную квартиру в Кенгарагсе, чтобы купить что-то другое где-нибудь подальше. Раз уж предстояла такая морока, то мы решили тратить силы не в пустую, а воспользоваться случаем и улучшить жилищные условия. Поскольку накоплений было немного, вариант был один: продать дороже рыночной цены, а купить дешевле. С кредитом связываться не хотелось.

Я хочу поделиться с вами своим опытом, ошибками и сделанными выводами. Возможно, где-то будут какие-то неточности, ведь я не специалист по недвижимости.

С чего начать?

Итак, решение принято. Что делать дальше? На этом этапе я совершила первую ошибку: выставила квартиру на сайте объявлений и одновременно записалась к нотариусу на консультацию, которая, к моему удивлению, была бесплатной. Консультация должна была состояться через 4 дня, в течение которых я не надеялась найти покупателя. На деле всё оказалось иначе…

Уже на следующий день появилась семья, которая готова была приобрести нашу квартиру, но они очень спешили, так как до этого у них сорвалось несколько сделок, и они уже устали искать себе дом. Я сообщила им, что с нотариусом встречаюсь только через несколько дней, но если они так спешат, то пусть вызывают оценщика из банка (они брали кредит) в удобное для всех время.

Оценщик согласилась с нашей ценой, а через день на консультации у нотариуса выяснилось, что мы не можем продать квартиру без налога, не смотря на то, что квартира в собственности целую вечность, и владелец в ней прописан давно. Виной тому была приватизация части земли под домом, запись о которой в земельной книге сделана 4 года назад в форме, будто сама квартира была куплена тогда за неадекватно маленькую цену.

Теперь я понимаю, что спешка была ни к чему. Вначале консультация, а потом уже объявление.

О налоге

Когда продаешь квартиру, то надо платить iedzīvotāju ienākuma nodokli на доход от продажи недвижимости, кроме случая, когда недвижимость в собственности дольше 60 месяцев (с даты в земельной книге), и владелец задекларирован там минимум 12 месяцев.

В нашем случае квартира была в собственности дольше, и декларация тоже была дольше, но из-за приватизации в земельной книге была эта запись о 4 годах…

Нотариус предложила написать в VID письмо, в котором разъяснялась наша ситуация, а также были приложены копии всех документов: земельной книги, о приватизации, о том, что квартира была в собственности уже давно.

Ответ мы ждали очень долго, почти 30 дней. Пришло письмо, в котором было сказано, что они заказывали из других учреждений все копии документов, приложенных нами, поэтому процесс так затянулся. Нам было дано разрешение продать квартиру без уплаты налога, поскольку в нашем случае это справедливо.

К сожалению, к тому моменту наши покупатели уже успели приобрести другую квартиру.

Цена

Перед тем, как выставить объявление, важно определиться с ценой на квартиру. Как показал наш опыт, все покупатели хотят торговаться. Ответ, что цена окончательная, не устраивал никого. Я пришла к выводу, что легче изначально прибавить 500-700 латов к желаемой сумме.

Как же определить оптимальную цену на квартиру? Для начала стоит выяснить (оказалось, что многие этого не знают), принадлежит ли вам земля под квартирой, или же она не ваша (хозяйская, самоуправления). Если вы являетесь владельцем земли, то платите только налог на недвижимость. Если же хозяин земли не вы, то нужно платить аренду, в которую входит и налог и аренда (это дороже). Также земля может быть частично приватизирована вами, частично хозяйская. В нашем же случае земля под домом была приватизирована, а за подъездные пути приходилось платить небольшую аренду самоуправлению.

Узнать про землю можно из земельной книги. Приведу примеры записей, которые мне доступны.

Запись из земельной книги, земля принадлежит владельцу квартиры: Kopīpašuma domājamā daļa no daudzdzīvokļu mājas un zemes gabala . Такая квартира стоит дороже.

Запись из земельной книги, земля не принадлежит владельцу квартиры: Kopīpašuma domājamā daļa no daudzdzīvokļu mājas. Квартира без земли дешевле.

Еще возможно, что и для квартиры и для земли существует своя запись в земельной книге отдельно, т.е. две записи. Тогда формулировка такая: Kopīpašuma domājamā daļa no daudzdzīvokļu mājas. Dzīvoklis funkcionāli saistīts ar zemes gabalu xxxxx (адрес), ar kadastra numuru 0000000, kas ierakstīts nodalījumā Nr.000000. И есть вторая Zemesgrāmatu apliecība для земли. Земля в собственности, просто 2 записи вместо одной.

Теперь вы знаете, цены на какие квартиры вам надо изучить.

Думаю, что все в курсе, на каких сайтах много объявлений о продаже квартир. Выбираете город, район, количество комнат и серию. И первым же делом смотрите не на цены, а на площадь квартиры. Например, в старом литовском проекте не один вид двушек, и цена на них разная.

Если площадь двухкомнатной квартиры в литовке в Кенгарагсе около 38 квадратных метров, то планировка будет примерно такой:

Если же около 46, то планировка будет другой: комнаты также изолированы, но выходят на разные стороны дома, и их площадь больше. Примерно так:

Вторые квартиры стоят дороже, желающих их приобрести значительно больше.

После того, как определились с землёй и планировкой, можно начинать смотреть цены на квартиры. Важно ознакомиться не только с состоянием, но и с местоположением дома. Большинство потенциальных покупателей нашей квартиры очень радовались тому, что оживленная дорога далеко.

После того как я посмотрела достаточно много квартир, могу с уверенностью сказать, что при оценке опираться только на фотографии опасно. Снимки могут быть замечательными, описание тоже, а на деле может быть очень большой изъян, о котором «забыли» рассказать. Например, весь потолок в прихожей в плесени от постоянных заливаний.

Я следила за ценами на квартиры около года, зашла глянуть и сейчас. Достаточно много квартир по завышенной цене висят больше года. Обычно это квартиры в убитом состоянии по цене нормальных. Выгодные же предложения исчезают за несколько часов.

На цену на квартиру влияет все: земля, планировка, перепланировка (законная или нет), состояние квартиры, местоположение дома, состояние дома и подъезда, соседи, шум, наличие рядом магазинов, поликлиник, транспорта, двор и вид из окна, парковочные места.

Поскольку мы поставила завышенную цену, то нам звонили мало, только люди, которые были заинтересованы именно в этом месте. Поэтому они были готовы платить дороже. Две потенциальные покупательницы были молодые девушки, чьи родители искали им жилье недалеко от семьи, но они настаивали, чтобы мы сильно сбросили цену. Мы отказались и ждали.

Приходили люди просто посмотреть, сделать свое предложение. Я опасалась, когда сразу было несколько человек. Мне не хотелось их обидеть, но в нашей квартире были все вещи, поэтому я просила их не разделяться, а смотреть всем вместе. Я слышала о случаях, когда после таких просмотров у людей пропадало что-то ценное.

Через 3 недели объявления с этой ценой нашелся реальный покупатель. Скоро появился еще один желающий приобрести нашу недвижимость, но мы уже были в процессе оформления документов. Надо отметить, что все происходило в момент оживления на рынке недвижимости. Я предполагаю, что будь наша квартира без ремонта, ее было бы значительно сложнее продать с такой прибылью.

С момента подачи первого объявления до начала оформления документов с покупателем прошло около трех месяцев.

Для себя я решила, что если мы не торопимся, то лучше подождать месяц, чем поспешить и упустить пару тысяч. Также надо выглядеть уверенной в цене на встречах с покупателями.