Причины приостановки госрегистрации прав на недвижимое имущество

В рамках работы по внедрению целевых моделей упрощения процедур ведения бизнеса и повышения инвестиционной привлекательности регионов, утвержденных распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.01.2017 № 147-р, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу продолжает уделять особое внимание снижению количества приостановлений и отказов в проведении государственной регистрации прав.

Целевой моделью «Регистрация права собственности на земельные участки и объекты недвижимого имущества» установлено снижение до конца 2017 года доли приостановлений при регистрации прав до 6,6%. По итогам 9 месяцев 2017 года Управлению удалось достичь указанного показателя, эта доля составила 6,2%.

Специалисты отдела регистрации недвижимости по Красногвардейскому району Управления Росреестра по Санкт-Петербургу провели анализ причин, по которым государственными регистраторами в III квартале 2017 года были приняты решения о приостановлении или отказе в осуществлении государственной регистрации прав на недвижимость.

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Следует обратить внимание, что право собственности, зарегистрированное до 31.01.1998 (дата вступления в силу № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), является ранее возникшим, и записи о регистрации таких прав, совершенные до 31.01.1998, не являются записями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Поэтому при отчуждении объекта недвижимости (совершении сделок купли-продажи, дарения, мены) либо обременении (аренда, наем, ипотека) такое право должно быть обязательно зарегистрировано в ЕГРН.

Совет. Для регистрации ранее возникшего права необходимо представить подлинник правоустанавливающего документа (к примеру, договор купли-продажи, дарения, приватизации), на основании которого было зарегистрировано право до 31.01.1998, его копию, а также заявление о проведении государственной регистрации ранее возникшего права.

В случае одновременной регистрации ранее возникшего права и его перехода на основании сделки государственная пошлина за регистрацию ранее возникшего права не взимается.

В случае одновременной регистрации ранее возникшего права и его обременения на основании сделки государственная пошлина за регистрацию ранее возникшего права взимается в размере, равном половине от установленного налоговым законодательством за государственную регистрацию прав.

Значительная часть выявленных замечаний, препятствовавших положительному решению о регистрации права, вызвана ненадлежащей подготовкой документов, а именно:

в договоре отсутствуют полные данные о продавце/покупателе, позволяющие идентифицировать физическое лицо и внести сведения в ЕГРН (в отношении физического лица, являющегося гражданином Российской Федерации, – фамилия, имя и отчество, дата и место рождения, гражданство, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность);

договор, выполненный на нескольких листах, не подписан надлежащим образом (отсутствуют подписи сторон или стороны договора), не является целостным (не произведена сшивка документа, не имеется подписей сторон на каждом листе договора);

договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество составлен в простой письменной форме, тогда как подлежит обязательному нотариальному удостоверению (в соответствии с частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению);

в договоре купли-продажи не согласовано условие о цене, то есть имеется несоответствие суммы договора в числовом и буквенном выражении. К примеру, в договоре указано «2 300 000 (два миллиона триста) руб.», тогда как верно «(два миллиона триста тысяч руб.)»;

не представлено заявление на регистрацию ипотеки в силу закона (при регистрации прав на основании договора купли-продажи с привлечением кредитных средств).

не представлен кредитный договор (при регистрации прав на основании договора купли-продажи с привлечением кредитных средств);

не представлен договор займа и документы, подтверждающие передачу средств по договору займа (при регистрации прав на основании договора купли-продажи с привлечением средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого помещения);

не представлена закладная (при регистрации прав на основании договора купли-продажи с привлечением кредитных средств), в случае если выдача закладной по условиям кредитного договора должна быть произведена одновременно с регистрацией права собственности и ипотеки в силу закона.

Совет. Следует обратить внимание на договоры купли-продажи, по условиям которых оплата по договору будет произведена после передачи объекта недвижимости покупателю.

В соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Таким образом, если стороны в договоре не предусмотрели иное, по умолчанию, если объект передан, а деньги будут выплачены через некоторое время, возникает ипотека в силу закона и она должна быть зарегистрирована на основании заявления о регистрации ипотеки в силу закона.

Однако, если же стороны согласны, что ипотека в силу закона в этом случае не будет возникать, это условие должно быть прописано в договоре.

В соответствии со статьей 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке), регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Причины отказов в погашении записи об ипотеке:

за погашением записи об ипотеки обращается только одна сторона (залогодатель), а заявление залогодержателя не представлено (вместо него представлено письмо банка об исполнении обязательств);

не представлена закладная (в случае если права залогодержателя были удостоверены закладной);

на объект зарегистрировано несколько обременений – ипотеки по разным основаниям, а представлено только одно заявление на погашение записи об ипотеке и из представленного заявления невозможно установить, какую именно запись об ипотеке необходимо погасить.

Совет. Если в отношении объекта недвижимости зарегистрировано несколько обременений – ипотеки, погашение каждой записи об ипотеке производится на основании отдельного заявления.