Продажа квартиры, купленной за счет материнского капитала

Материнский капитал можно потратить не только на покупку жилья, но и на пенсию мамы или учебу детей. Как показывает статистика, люди все же предпочитают приобретать квартиру или дом, потому что многие семьи нашей страны не могут самостоятельно его купить.

Ну вот, жилье куплено, но через некоторое время наступает обстоятельства, по которым приходится продавать старую недвижимость и покупать новую собственность.

Можно ли продать квартиру, приобретенную за средства материнского капитала? Есть ли ограничения на продажу? Какие имеются условия продажи в этом случае? Как получают разрешения от органов опеки на продажу недвижимости? Какие бумаги надо собрать для совершения сделки? Как продать жилье, если оно было приобретено по ипотечному займу?

Существуют ли риски для покупателей собственности, которая ранее приобреталась за материнский капитал? Есть ли будут совершены незаконные сделки с использованием семейного капитала, какое наказание за это предусмотрено? Вопросов много, давайте попробуем разобраться в проблеме и ответить на них.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Бывают в жизни различные ситуации, из-за которых необходимо переехать в новое место жительства:

• Неразвитая инфраструктура;
• Неблагополучные соседи, доставляющие массу проблем и неприятностей;
• Переезд в другой город по работе;
• Некачественный ремонт в приобретенном жилье, например, постоянно протекающая крыша;
• Приобретение собственности с улучшенными условиями для проживания.

[box type=”download”] Самая главная проблема, которая будет стоять перед продавцами – это органы опеки и попечительства. Именно они дают разрешение на совершение сделки, если дети не достигли совершеннолетнего возраста. Они очень тщательно проверяют, чтобы дети не были ущемлены в квадратных метрах.[/box]

1. Без согласия органов опеки продать имущество, приобретенное за средства семейного капитала нельзя.
2. Если квадратные метры несовершеннолетних детей будут меньше в предыдущей квартире, то сделка не состоится.
3. Если жилье не будет соответствовать санитарным нормам, то органы опеки могут отказать в осуществлении сделки.
4. Если не уделять внимания ограничениям сделки, то она будет признана недействительной. В первую очередь пострадает покупатель.

Условия продажи жилья, купленного на материнский капитал

1. Если имеются несовершеннолетние участники в продаже жилья, то они должны иметь в новой собственности равнозначные доли и условия проживания должны быть лучше прежних. Выполняется это условие, так:
   • Сделки по продаже и покупке должны проводиться одновременно, а именно подписываются сразу два предварительных соглашения, в которых дети должны быть прописаны как собственники недвижимости.
   • Недвижимость может приобретаться и за денежные средства, полученные у банковского учреждения, но не все они дают кредиты на осуществление сделки, если в ней фигурируют дети. В этом случае родители оформляют собственность на свое имя, но заключают соглашение у нотариуса о том, что после полного погашения несовершеннолетние участники сделки получат положенные им по праву свои доли в жилье.
   • Все бумаги отправляются на проверку и одобрение в органы опеки и попечительства.
2. Можно вместе определения доли выплатить денежную компенсацию детям, но на это также потребуется взять письменное согласие у опеки. Если оно будет положительным, то необходимо на имя несовершеннолетнего участника открыть счет или вклад и перечислить на него денежные средства.
3. Доли несовершеннолетних участников можно выделитьи в собственности родственников, например, бабушки или дедушки.
4. Доли могут быть и меньше, чем в старой собственности, но при определенных обстоятельствах:
   • Если распределение долей происходит по количеству квадратных метров, которые приходятся на одну долю. Например, несовершеннолетний участник сделки имеет право на ¼ часть однокомнатной квартиры родителей, площадью 10 кв. метров, а в новой двухкомнатной собственности она будет составлять 1/6 часть от всей площади.
   • Если есть разница в стоимости недвижимости в разных кварталах города.

Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья?

1. Необходимо получить справку о зарегистрированныхв продаваемой собственности граждан. Ее делают в миграционной службе, необходимо туда представить следующие бумаги:
   • Паспорта совершеннолетних участников сделки;
   • Свидетельства о рождении детей либо ребенка;
   • Бумаги, подтверждающие права собственности на жилье, в них должен быть указан и ребенок.
2. С полученной справкой и еще рядом бумагпойти в орган опеки и попечительства.
3. Написать заявление о приобретении новойжилой площади и продажи старой собственности. Его подписывают родители либо опекуны и ребенок, если ему на это время уже исполнилось 14 лет.
4. После подачи заявки инспектор проводит собеседование с родителями и ребенок, которому есть 14 лет. Сотрудники опеки для собеседования могут пригласить и собственников покупаемой недвижимости и попросить их написать согласие на продажу собственности детям и выделении им правовых частей в ней.
5. Государственные органы будут рассматривать запрос в течение 14 дней. За это время они осуществят проверку прав детей.
6. После отведенного срока положительное разрешение передается в администрацию города или поселка.
7. Специалист администрации подготовит распоряжение главы на одобрение совершаемой сделки.
8. Подготовленные бумаги будут готовыприблизительно через 2 недели.
9. После получения постановления на руки можнопереходить к осуществлению сделки.

• Оригинал и ксерокопии паспортных данных;
• Заявление от четырнадцатилетнего ребенка, что он согласен на отчуждение своего имущества;
• Паспортные данные 14-го участника сделки;
• Ксерокопии и оригиналы свидетельств о рождении малышей;
• Бумаги, подтверждающие брачные узы или их отсутствие;
• Банковские бумаги, подтверждающие у ребенка наличие собственного счета, в случае денежной компенсации долей в новом жилье;
• Бумаги на приобретаемую недвижимость;
• Бумаги на имеющуюся недвижимость:
• Оригиналы и ксерокопии документов, подтверждающих права на собственность;
• Ксерокопии технического паспорта и регистрационного удостоверения;
• Если была приватизация, бумаги ее подтверждающие;
• Справку от БТИ о стоимости нынешней квартиры;
• План недвижимости поэтажный;
• Бумаги об имеющейся или отсутствующей задолженности из ЕИРЦ;
• Выписки из домовой книги либо единое жилищное соглашение.
• Справку о зарегистрированных гражданах в продаваемой недвижимости.

Продажа квартиры, обремененной ипотекой

1. На совершение сделки нужнополучить одобрение у банковского учреждения, где была взята ипотека.
2. Выделить доли несовершеннолетним и получить разрешение на продажу из органов попечительства и опеки.
3. Если этого не сделать, топокупка будет аннулирована через суд.
4. О замене долей и определении их размера следует позаботиться заранее, желательно на стадии предварительного подписания соглашения о покупке квартиры либо дома.
5. Если все формальности соблюдены, то действует следующая схема продажи:
   • Часть денежных средств должна быть зачислена на счет погашения задолженности по ипотеке продавца. Это касается первоначального взноса.
   • При согласовании с кредитной организацией заключается обновленная договоренность с новыми правами и обязанностями продавца. По новому ипотечному соглашению деньги переводятся на покупателя.
   • Продавец погашает свои обязанности по ипотечному займу. С собственности снимаются ограничения, и она может переоформляться на другого участника сделки.

Риски для покупателей недвижимости, купленной на семейный капитал

1. Покупатель, который использует денежные средства из семейного капитала, не имеет рисков. Он только пользуется своими правами на субсидии от государственных органов.
2. Риски могут появиться у покупателя.
3. Если не были соблюдены права несовершеннолетних детей при заключении сделки, а именно им не было выделено части собственности, то она может быть признана недействительной.
4. Самое страшное это то, что оспорить сделку дети могут не только после своего совершеннолетия, но и спустя 3 года после этого.

[box type=”download”] Покупатель может мирно жить в своей квартире долгие годы, а потом в один миг лишится ее, да еще на него могут наложить финансовые выплаты по компенсации долей ущемленным детям. За пройденные годы сумма на недвижимость может вырасти в несколько раз из-за постоянного повышения коэффициента[/box]

• Проверить какое количество детей имеет продавец.
• Есть ли дети, рожденные после января 2007 года.
• Узнать в опекунском органе, стоят ли дети продавца у них на учете.
• Имел ли продавец право на использование семейного капитала.
• Воспользовался ли он им или нет.
• Сделать запрос в Пенсионный Фонд об остатке средств материнского капитала у продавца. Если деньги остались не тронутыми, то недвижимость можно смело приобретать.
• Если же денег на счету нет, то нужно узнать у продавца распределил ли он доли своих детей. Желательно такую информацию получить в письменном виде и подтвердить ее у органов опеки. Другой вариант – отказаться от сделки и найти себе клиента, не обремененного данными обязательствами.
• Не нужно верить на слово родственникам детей, что проблемы с органами опеки они уладят позднее.
• Если продавцу представили документы с опеки на совершение сделки, нужно проверить обязательно их подлинность.
• В органах опеки рекомендуется узнать, не лишены ли родители своих родительских прав.

Ответственность за незаконные сделки с использованием средств семейного капитала

• За незаконные сделки с использованием средств семейного капитала ее участников ожидает уголовная ответственность.
• В Уголовном Кодексе имеется специальная статья 159.2, которая касается незаконного расходования денег из материнского капитала.
• Такие сделки приравниваются к хищению денег с государственного бюджета.
• Можно за такие сделки заплатить штраф 120 тысяч рублей.
• Если суд признает мошенничество в тяжелой форме, то участников незаконной сделки могут лишить свободы на 2 года.

Были даны подробные ответы на поставленные вопросы, в конце хотелось бы дать несколько советов: