Нужно ли выписываться из квартиры при продаже?

Здравствуйте! Хотим с женой продать квартиру, в которой жили и прописаны уже 10 лет. Будем снимать квартиру в другом районе, пока будет продаваться квартира и искать новое жилье. Нужно ли и когда вообще нам выписываться с квартиры? И где прописываться потом? Что будет если мы с квартиры выпишемся и не пропишемся нигде?

Консультации Советников

Здравствуйте! В соответствии с законодательством обязанности выписаться (сняться с регистрации) в связи с продажей недвижимости нет. Но вы должны понимать, что каждый человек (в Вашем случае покупатель квартиры) захочет приобрести юридически "чистую" недвижимость, т.е. без каких либо зарегистрированных лиц, итд. Также необходимо обратить внимание на то, что снять Вас с регистрации новый собственник сможет и самостоятельно через центр админ. услуг либо суд (на основании того, что при продаже имущества Вы потеряли право пользования этим имуществом).В соответствии с Законом Украины "О свободе перемещения и свободном выборе места проживания", а именно ст. 6, "Гражданин Украины обязан зарегистрировать в течении 30 календарных дней после снятия с регистрации и прибытия в новое место проживания зарегистрировать свое новое место проживания". Ответственность за нарушение данной нормы предусмотрена ст. 197 Кодекса об административных правонарушениях ( изначально предупреждение, а в случае повторности на протяжении года штраф в размере от 1 до 3 необлагаемых минимумов доходов граждан. Если Вы проживаете на съемной квартире на основании договора аренды вы можете так же зарегистрировать место проживания предоставив в центр административных услуг заявление, паспорт, договор, квитанцию об уплате административного сбора (реквизиты сможете получить так же в этом центре).

Яна Радюшина, позволю себе Вас поправить, а именно в санкции статьи 197 Кодекса об административных правонарушениях. В случае повторности на протяжении года штраф в размере от 1 до 3 необлагаемых минимумов доходов граждан, а согласно Раздела XX, подраздела 1 пункта 5 НМДГ равен 17 гривнам. Соответственно штраф предусмотрен от 17 до 51 грн. (никак не от 689 грн до 2067 грн). Дабы достигнуть повторности в данном правонарушении нужно в течение года второй раз пропустить сроки регистрации места проживания, что сделать крайне не просто. Поэтому максимальный штраф, который грозит вам Андрей Князев, составит не более 51 грн.

Согласно п. 2 ст. 2 Закона Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине» отсутствия регистрации места проживания либо пребывания лица не может быть основанием ограничения прав и свобод, предусмотренных Конституцией, законами или международными договорами Украины.

Если достигните определенного консенсуса со стороной покупателя, можно предусмотреть определенные сроки Вашей «выписки» (юридического освобождения квартиры).

Обычно поступают таким образом. Чтобы Покупатель был уверен в том, что Продавцы после сделки снимутся с регистрационного учета, это условие необходимо четко и однозначно прописать в условиях Договора купли-продажи квартиры с указанием конкретных сроков.

Буквально – в договоре указывается перечень лиц, которые на момент сделки остаются прописанными (состоят на регистрационном учете) в продаваемой квартире, и следующим пунктом в договоре прописывается обязательство Продавца снять этих лиц с регистрационного учета в течение, например, двух недель после регистрации перехода права собственности на квартиру. Нюанс тут в том, что формально Продавцом (т.е. собственником квартиры) может выступать, например, один человек. То есть, тот, кто указан в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. В то время как в квартире может быть прописана вся его семья, члены которой не являются собственниками, а значит, не участвуют в подписании Договора купли-продажи квартиры.

Таким образом, подписывая обязательство снять с регистрационного учета себя и всех членов своей семьи, Продавец фактически принимает решение за других людей, которые, теоретически, могут с таким решением не согласиться.

На практике Покупатели в таком случае страхуются дополнительным соглашением или распиской от всех зарегистрированных в квартире членов семьи (которые не являются собственниками, и не подписывают договор купли-продажи) о том, что они не возражают против совершения этой сделки, и обязуются сняться с регистрационного учета после продажи квартиры.

В целом же, если по условиям сделки «юридическое освобождение квартиры» предполагается ПОСЛЕ ее продажи, и у Покупателя остаются сомнения в том, что прежние жильцы могут «забыть» ее освободить, то рекомендуется такую сделку оформлять у Нотариуса. Тогда и условия выписки жильцов будут указаны в договоре, как положено и дополнительные справки и разрешения будут затребованы обязательно.

Интересный нюанс в том, что законодательство Российской Федерации прямо трактует подобную ситуацию в пользу Покупателя, указывая в п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, что продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею членами семьи бывшего собственника, если иное не установлено законом. В то время как аналогичная статья 405 Гражданского кодекса Украины данной нормы не предусматривает, оставляя массу спорных вопросов.

Фабула статьи 405 Гражданского кодекса Украины:

«1.Члены семьи собственника жилья, проживающие с ним, имеют право на пользование этим жильем в соответствии с законом.

Жилое помещение, которое они имеют право занимать, определяется его собственником.

2.Член семьи собственника жилья теряет право на пользование этим жильем в случае отсутствия члена семьи без уважительных причин более одного года, если иное не установлено договоренностью между ним и собственником жилья или законом»

Статья 47 Конституции Украины гласит, что никто не может быть принудительно лишен жилья иначе как в судебном порядке и на основании закона. Поэтому выселение из занимаемого жилого помещения проходит только в судебном порядке!

Регистрация места проживания является производным правом от права пользования жильем, поэтому снять жильца с регистрации места жительства можно только при потере им права пользования этим жильем или в связи с его выселением (добровольно или в принудительном порядке). Поэтому заявляя в суде требование о снятии лица с регистрации места проживания, нужно одновременно предъявить требование о признании этого лица утратившим право проживания в жилом помещении или его выселении из жилого помещения. Для чего должны быть аргументированные основания.

Оснований может быть несколько, а именно:

1) Отсутствие права на проживание в помещении.

Например, вселение в жилое помещение произошло без законных оснований или с нарушением установленного порядка вселения членов семьи.

Так, согласно ст. 156 Жилищного кодекса Украины члены семьи собственника жилого дома (квартиры), которые проживают вместе с ним в доме (квартире), что ему принадлежит, пользуются жилым помещением наравне с собственником дома (квартиры), если при их вселении не было другого соглашения о порядке пользования этим помещением.

С согласия собственника дома (квартиры) член его семьи вправе вселять в занимаемое им жилое помещение других членов семьи. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия собственника не нужно.

Важно помнить, что прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения (например, расторжение брака с последним) не лишает права пользования занимаемым помещением.

К этой же категории оснований для выселения можно отнести случай с бывшим собственником жилья и членами его семьи, не желающими «выписываться» из бывшей собственности. В данном случае с утратой права собственности, на жилье бывший собственник теряет и право пользования им.

2) Утрата права пользования жилым помещением.

Основания для признания члена семьи утратившим право пользования жилым помещением предусмотрены в ст. 71, 72 Жилищного кодекса Украины и ст. 405 Гражданского кодекса Украины.

Так, члены семьи нанимателя в жилых помещениях государственного жилого фонда утрачивают право пользования жилым помещением в случае их отсутствия без уважительных причин более 6 месяцев (ст. 71,72 Жилищного кодекса Украины).

Член семьи собственника жилья теряет право на пользование этим жильем в случае отсутствия члена семьи без уважительных причин свыше одного года, если иное не установлено договоренностью между ним и собственником жилья или законом (ст. 405 Гражданского кодекса Украины).

3) Принудительное выселение.

Согласно нормам Жилищного кодекса Украины принудительное выселение члена семьи собственника жилья без предоставления ему другого помещения возможно только в случае, предусмотренном частью первой статьи 116 Жилищного кодекса Украины. А именно, если такой член семьи систематически разрушает или портит жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил совместного проживания делает невозможным для других проживание с ним в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

4) Признание лица в судебном порядке без вести пропавшим.

На основании ст. 43 Гражданского кодекса Украины физическое лицо может быть признано судом без вести отсутствующим, если в течение одного года в месте его постоянного проживания нет сведений о его месте нахождения.

5) Объявление умершим.

В соответствии с нормами ст. 46 Гражданского кодекса Украины, физическое лицо может быть объявлено судом умершим, если в месте его постоянного проживания нет сведений о месте его пребывания в течение трех лет, а если оно пропало без вести при обстоятельствах, угрожавших ему смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, - в течение шести месяцев, а при возможности считать физическое лицо погибшим от определенного несчастного случая или других обстоятельств вследствие чрезвычайных ситуаций техногенного и природного характера - в течение одного месяца после завершения работы специальной комиссии, образованной в результате чрезвычайных ситуаций техногенного и природного характера.

Физическое лицо, которое пропало бесследно в связи с военными действиями, может быть объявлено судом умершим по истечении двух лет со дня окончания военных действий. С учетом конкретных обстоятельств дела суд может объявить физическое лицо умершим и до истечения этого срока, но не ранее истечения шести месяцев.

Таким образом, суммируя выше сказанное, если изначально не предусмотреть условия юридического освобождения квартиры, то для Покупателя это может обернуться серьезными трудностями, но не как не для Вас как Продавца. И не стоит переживать по поводу ответственность за отсутствия регистрации места проживания, так как ответственность в нашей стране за подобное правонарушение до воли лояльная, и согласно Конституции, законов и международных договоров Украины Вас ни в коем случае не могут ограничить в реализации своих прав и свобод. В крайнем случае, как упоминала моя коллега Яна Радюшина, если Вы проживаете на съемной квартире на основании договора аренды, можете так же зарегистрировать место проживания.