Как уменьшить налог с аренды квартиры: три законных способа

Доходы от сдачи квартиры в аренду облагаются налогом, сумма которого равна 13% для физических лиц. Потенциальных арендодателей это число, особенно в пересчете на рубли, заставляет чесать затылок в раздумьях и, зачастую, уходить "в тень". Кстати, по "серой" схеме квартиры в Москве и области сдают 95% собственников. На самом деле, они просто не знают, что могут законно снизить сумму налога. В этой статье расскажем о 3 легальных способах как это сделать.

Способ 1. Регистрация ИП

Самый известный способ уменьшить облагаемую налогом базу – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Тогда отдавать придется не 13% от своего дохода, а всего 6% (по упрощенной налоговой системе). Но есть минус: налоговую декларацию придется подавать не один раз в год до 30 апреля, а каждые 3 месяца. Проверим все на примерах.

Возьмем среднестатистического москвича, который сдает квартиру в спальном районе за 30 тысяч рублей в месяц. Годовой доход - 360 тысяч, а сумма налога по ставке в 13% составит около 50 тысяч рублей в год. Условия задачи оставляем те же, но меняем налоговую ставку, как для индивидуального предпринимателя. Выходит, если наш собственник ИП, то в год он будет отдавать около 22 тысяч рублей налога. Выгода - налицо.

Способ 2. Налоговый патент

Ещё один способ сэкономить на налогах - получить патент на аренду. Его покупают на год после регистрации ИП по фиксированной цене. Ставка налога, если у вас есть патент, так же как и в случае с индивидуальным предпринимателем - 6%, но считают этот налог не от конкретного годового дохода, а от потенциального. Для каждого вида деятельности и для каждого региона нашей страны - сумма патента своя.

Возьмем пример, где собственник сдаёт в аренду 2 квартиры в Москве. В год у него получается заработать на них 840 тысяч рублей, то есть 70 тысяч рублей в месяц. Используя нехитрые вычисления - получаем сумму в 50 400 рублей. Это именно тот налог, который придется заплатить арендодателю, который приобрёл патент. Сделаем вывод, что э тот вариант скорее подходит тем, кто сдает несколько квартир, ведь стоимость патента не зависит от количества недвижимости, которая есть у вас в собственности.

Способ 3. Получить статус "самозанятого"

Третий вариант, стать самозанятым или, по-другому, платить "налог на профессиональную деятельность", стал доступен совсем недавно и лишь в нескольких регионах страны, куда входит Москва и Московская области. В чем суть? Зарегистрироваться в новом статусе стало проще, а сам налог стал меньше: всего 4%, если вы сдаёте квартиру физическим лицам, 6% - для доходов от ИП и юрлиц.

Стать самозанятым можно не поднимая "пятую точку" с дивана. Нужен только смартфон. Скачиваем приложение "Мой налог". Паспортные данные, ваш ИНН программа найдет сама, останется только нажать кнопку "зарегистрировать". И всё - можно пользоваться. Главный плюс этого способа (помимо сниженной налоговой ставки) на наш взгляд - это то, что все процессы от регистрации в приложении до оплаты налога - можно делать прямо с мобильника. Кстати, налоги нужно платить не раз в три месяца, как в случае с ИП, а ежемесячно.

Доходом считается в первую очередь сумма, которую собственник ежемесячно получает от квартирантов. Со страхового депозита не нужно платить налог, так как он становится доходом арендодателя только в том случае, когда собственник получает его в счет возмещения ущерба. Например, если арендаторы намочили деревянный пол в гостиной и он вздулся или если страховой депозит собственник забрал как плату "за последний месяц проживания". Интересная деталь: если арендатор платит "коммуналку" не по счетчикам - это тоже считается доходом. Например, ежемесячно ваши квартиранты отдают вам 3 тысячи рублей, чтобы вы оплатили всё, что нужно. Если вы делаете это не по счетчику, то "получите, распишитесь" и- это тоже будет считаться доходом, с которого нужно будет заплатить налог.

Итак, обратимся к математике.

Вы сдаёте квартиру семейной паре за 30 тысяч рублей. Они же будут платить за "коммуналку" без счетчиков - 3 тысячи, ну и, разумеется, вы взяли депозит в сумме арендной ставки - еще 30 тысяч рублей. Выходит, в месяц вы заработали 33 тысячи рублей. Умножаем на 4% и получаем сумму налога в месяц - 1320 рублей в месяц. В год это всего около 16 тысяч рублей.

Как уменьшить налог с аренды квартиры и платить еще меньше

Мы уже привыкли, что от денег, потраченных на покупку квартиры, образование или даже лечение зубов, можно вернуть какую-то часть, получить налоговый вычет. Вернуть определённую сумму можно и от налога на сдачу жилья. Речь всё так же идет о самозанятых гражданах. Для налога 4% вычет будет равен 1%, для налога в 6% — 2%. Эти проценты каждый месяц применяются к сумме дохода. Однако - есть лимит. Вычет не может быть больше 10 тысяч рублей: как только он подберется к этой цифре, с этого момента налог придётся платить полностью. Воспользоваться этим преимуществом можно только один раз за всё время самозанятости.

Делаем выводы. Сдавать квартиру в аренду с уплатой минимальных налогов - возможно, если правильно выбрать способ регистрации своей деятельности. Самым выгодным для тех, кто сдаёт одну-две небольшие квартиры, остаётся вариант стать "самозанятым". Ступая по этому пути, арендодатель может спать спокойно, не боясь, что его "накроет" полиция или налоговая. Государство от этого тоже выигрывает - выводит из тени тех, кто сидел там долгие годы.