Рынок недвижимости Барселоны: спустя 2 месяца после раскола

Последние несколько лет рынок недвижимости Барселоны переживал бум. в 2013 году цены достигли дна и стали стремительно расти: по данным портала Idealista, к III кварталу 2017 они выросли на 46% до 4 335 евро/м², почти достигнув докризисного максимума в 4 732 евро/м². Согласно информации Городского управления Барселоны (Ajuntament de Barcelona), количество сделок с недвижимостью увеличилось с 9 тыс. в 2013 до более чем 14 тыс. в 2016 году. По данным Statista и Barcelona Turisme, число туристов за этот же период выросло с 7,5 млн до 9,1 млн человек.

1 октября 2017 года в Каталонии прошёл референдум о независимости, 90% проголосовавших высказались за отделение региона от Испании. Как отреагировал на перемены местный рынок?

Падение спроса

По словам Алины Батыршиной, менеджера Tranio по продаже недвижимости в Испании, в октябре 2017 количество заявок на покупку недвижимости в Барселоне сократилось в годовом исчислении примерно на 40%.

Портал Spanish Property Insight цитирует одного из агентов недвижимости: «Количество иностранных покупателей в Барселоне упало с рекордного уровня в сентябре до нуля в первые две недели октября». Как сообщает Bloomberg со ссылкой на слова Фернандо Энсинара, одного из основателей Idealista, число выставленных на продажу объектов на популярных пляжных курортах к югу от Барселоны выросло на 50%.

Клиенты, оставившие заявки до 1 октября, разделились на три группы: тех, кто уже живёт в Испании и ищет жилую недвижимость для себя — они продолжают поиск, инвесторов, которые перефокусировались с Барселоны на Валенсию или Германию, и тех, у кого и раньше были сомнения, и не было достаточной мотивации для покупки — теперь они отказываются от сделок и называют причиной отказа конфликт в Каталонии.

Смена фокуса

Фокус многих иностранных покупателей сместился с Барселоны на Валенсию. «Раньше, если клиенты колебались между Барселоной и Валенсией, то 80% из них в итоге выбирали Барселону: в ней лучше налажено транспортное сообщение и она в три раза больше по размеру. Теперь всё наоборот: клиентов делают выбор в пользу Валенсии», — рассказывает Хуан Луис Эрреро из компании Lucas Fox в интервью Financial Times.

Как пишет Spanish Property Insight со ссылкой на Lucas Fox, в октябре спрос на недвижимость в Каталонии упал на 20%, а в остальной Испании — вырос на 38%. Лидерами стали Мадрид (+45%) и Валенсия (+42%). Цены в Каталонии, по данным компании, снизились Сильнее на кризис отреагировал рынок элитной недвижимости: по сообщению испанского издания Expansión со ссылкой на данные Barnes International Realty, элитная недвижимость в Каталонии подешевела на 20%, в то время как в Мадриде, на Балеарских островах объекты подорожали больше чем на 10%.

Ужесточение условий по ипотеке

Согласно данным компании Tinsa, занимающейся оценкой недвижимости, в Каталонии количество выданных кредитов в октябре сократилось на 10%, тогда как в остальной Испании их объём увеличивался.

Банки предоставляют резидентам ипотечные кредиты в размере до 90% стоимости недвижимости, но только в Каталонии финансовые учреждения сократили LTV до 70%. Некоторые эксперты считают, что условия выдачи ипотечных кредитов продолжат ужесточаться.

Отток туристов

По оценкам крупнейшей в Испании Aecoc, число туристов в Барселоне может сократиться примерно на 20%. Заполняемость отелей снизится до 80%, поскольку туристы теперь думают дважды, прежде чем забронировать номер, пишет Bloomberg со ссылкой на сообщение одной из местных торговых ассоциаций.

По данным компании STR, которая занимается анализом международного гостиничного бизнеса, в течение первых пяти дней после референдума в Барселоне значительно снизился доход в расчёте на номер (RevPAR). Самый сильный спад в годовом исчислении зафиксирован 4 октября: -27,5%.

Что касается заполняемости отелей, то единственным рынком Барселоны, где этот показатель вырос с августа по октябрь, стал (+0,4%, по данным STR). Однако это объясняется тем, что здесь в конце августа проходил крупнейший в мире конгресс по профилактике заболеваний (ESC Congress 2017), в котором приняло участие больше 30 тыс. человек, остановившихся отелях в этом районе.

«С начала октября в отелях Барселоны массово отменяют групповые бронирования на 10 и более номеров, — отмечает Хавьер Серрано, менеджер STR по Испании и Португалии. — С началом политических волнений рост показателей для Барселоны замедлился. Это негативно скажется на уровне заполняемости до конца года, что, в свою очередь, может привести к снижению цен номеров в последующие месяцы».

Волнения коснулись и рынка краткосрочной аренды. Количество забронированных квартир на Airbnb в октябре сократилось на 11% по сравнению с сентябрём. Спад можно было бы объяснить сменой сезона, но в 2016 году число бронирований в этот период наоборот выросло на 4,4%.

Большинство участников рынка сходятся во мнении, что, в то время как местные покупатели заключают сделки, иностранный спрос на Барселону снизился. Часть инвесторов перефокусировалась на Валенсию и другие регионы Испании. Однако пока делать выводы рано — многие эксперты считают, что для более точной оценки понадобится, по крайней мере, пара месяцев.